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Crédit immobilier : Les obligations d’information de la banque

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Depuis le 1er octobre 2016, la nouvelle directive européenne améliore l’information de l’emprunteur, pour mieux protéger ses intérêts.

Comment la banque évalue votre solvabilité de l’emprunteur ?

L’établissement prêteur doit fournir à l’emprunteur des informations personnalisées, afin de déterminer si le prêt souhaité correspond réellement à sa capacité financière.
Avant de faire une offre à un particulier, l’établissement prêteur doit informer l’emprunteur des conséquences de la prise d’un emprunt, notamment sur des risques de surendettement, vérifier sa solvabilité et ses capacités de remboursement.

Crédit immobilier

Le taux annuel effectif global (TAEG)

Le taux annuel effectif global (TAEG) doit être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que sur les offres de prêt. Il s’agit du taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement de crédit. Il permet à l’emprunteur d’évaluer le coût total de son crédit.
Ce taux d’intérêt ne peut pas être supérieur au « taux de l’usure », c’est-à-dire au taux maximal légal applicable fixé par la Banque de France. Ce taux comprend : le taux d’intérêt de base ; les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier) ; et éventuellement des primes d’assurance, lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l’établissement prêteur ainsi que les honoraires de courtage s’il est fait appel à un professionnel.

La fiche standardisée européenne (FISE)

Afin de permettre à l’emprunteur de comparer les offres de crédits disponibles, les organismes prêteurs doivent mettre à disposition du client l’ensemble des informations sur les produits proposés.
Une fiche standardisée européenne (FISE) mentionnant les principales caractéristiques du prêt envisagé doit être remise à l’emprunteur avec l’offre de crédit. La FISE résume les principales caractéristiques de l’offre de prêt.

Quel doit être le contenu de l’offre de prêt ?

L’établissement prêteur doit adresser gratuitement, et par écrit, à l’emprunteur et aux éventuelles cautions, une offre de prêt.
– Pour le prêt à taux fixe :
Sur l’offre de prêt, sont mentionnés notamment :
L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution ;
La nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel) ;
L’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison) ;
La date à laquelle les fonds seront disponibles ;
Le montant du crédit, son coût total et son taux ;
Les garanties exigées ;
Les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
L’information que l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix ;
Un échéancier des amortissements détaillant la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
– Pour le prêt à taux variable :
Sur l’offre de prêt, sont mentionnés notamment :
L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution ;
La nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel) ;
L’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison) ;
La date à laquelle les fonds seront disponibles ;
Un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;
Le montant du crédit, son coût total et son taux ;
Les garanties exigées ;
Les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
L’information que l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix ;
Une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt.

Quelles informations obligatoires doit fournir l’emprunteur ?

Afin de se voir accorder une offre de prêt, l’emprunteur doit fournir à l’établissement prêteur des informations exactes et complètes sur sa situation. Il doit notamment fournir les éléments et justificatifs nécessaires, dans les délais réglementaires indiqués par le prêteur.
Si ces informations ne sont pas communiquées, l’établissement prêteur ne pourra pas accorder le crédit.

Assurance emprunteur

L’établissement prêteur peut demander à son client de souscrire une assurance emprunteur. L’information sur le caractère obligatoire ou facultatif de l’assurance doit être précisé, dès l’offre préalable de crédit.
La banque peut proposer un contrat avec un assureur partenaire, mais l’emprunteur reste libre de s’adresser à l’assureur de son choix.
En application du code des assurances, si l’emprunteur souscrit une assurance, il doit communiquer à l’assureur un certain nombre d’informations indispensables sur son état de santé, via un questionnaire détaillé. Ces déclarations l’engagent.
Dans le cadre de la loi Hamon, l’emprunteur peut résilier l’assurance groupe souscrite auprès de la banque dans un délai de 12 à compter de la signature de l’offre de prêt.
La loi Sapin 2, confirmé par l’amendement Bourquin, prévoit en complément la possibilité de résilier annuellement le contrat d’assurance groupe de la banque à l’échéance anniversaire avec 2 mois de préavis.
La mise en œuvre est prévue pour le 1er janvier 2018.
Cependant, le 11 octobre dernier, le Conseil d’Etat a saisi, à la demande de la Fédération bancaire française (FBF), le Conseil constitutionnel pour contrôler la constitutionnalité de de l’amendement Bourquin.
Affaire à suivre …

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