Financement immobilier

Comment renégocier ou faire racheter votre crédit immobilier ?

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Vous remboursez un crédit immobilier depuis plusieurs mois ou années et vous constatez que les taux d’intérêts ont baissé depuis sa souscription ? Sachez qu’il est possible de le renégocier auprès de sa banque ou bien de le faire racheter par une autre institution financière. Vous obtiendrez ainsi des conditions plus favorables. On vous explique comment faire !

 

Pourquoi renégocier ou faire racheter son prêt immobilier ?

Lorsque les taux d’intérêts baissent, il est possible de renégocier un crédit immobilier (quel que soit son type) ou de le faire racheter par un autre établissement financier (généralement une autre banque) pour obtenir des conditions d’emprunt plus favorables.

Il s’agit d’un droit pour les consommateurs, encadré par le Code de la consommation.

À savoir

Il n’existe pas de limite à la renégociation ou au rachat d’un prêt immobilier. L’opération peut être effectuée à plusieurs reprises.

 

Renégociation ou rachat de prêt : quelles conséquences concrètes pour le titulaire du prêt ?

L’obtention de meilleurs conditions d’emprunt, avec un taux plus faible qu’à l’origine se traduit concrètement par :

  • un allègement des mensualités de remboursement
  • une réduction de la durée de remboursement.

 

Renégociation ou rachat de prêt : pour quelle solution opter ?

La réponse à cette question est à apprécier au cas par cas.

  • La renégociation du crédit au sein de votre banque peut s’avérer plus simple car elle vous évite d’entamer des démarches administratives en cas de rachat du prêt par un autre établissement. Elle permet aussi de ne pas avoir à payer des frais de dédommagement prévus par toutes les banques en cas de rachat. Cependant la renégociation du crédit au sein de votre banque n’est généralement pas sans frais non plus. Très souvent, le titulaire doit s’acquitter de frais de dossier.
  • Le rachat du crédit par une autre banque permet de faire jouer la concurrence et il est souvent possible d’obtenir des conditions plus favorables chez un concurrent que dans sa propre banque. Cependant dans ce cas là également, vous pouvez avoir à vous acquitter de différents frais (de dossier, d’assurance, etc.).

Dans tous les cas il est donc conseillé de comparer précisément les conditions proposées, par votre banque pour une renégociation et par des établissements concurrents pour un rachat, afin d’établir la solution qui semble la plus favorable pour vous.

Renégociation / rachat de prêt : les conseils de l’ACPR

L’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) conseille aux emprunteurs de prendre en compte plusieurs paramètres pour savoir s’il y a un intérêt à renégocier ou faire racheter son prêt immobilier :

  • la durée restante de remboursement du prêt doit être supérieure à la durée écoulée : l’opération n’est réellement intéressante que lorsqu’elle est réalisée durant les premières années
  • le montant du capital restant  doit être suffisamment élevé
  • la différence entre le taux actuel et le nouveau taux doit être d’au moins 0,7 point voire de 1 point (par exemple, de 2,5 % à 1,8%)
  • il faut bien prendre en compte également le montant des frais accessoires à l’opération (frais de dossier, d’assurance, etc.).

Comment renégocier son prêt avec sa banque ?

Si vous estimez que cette solution s’avère plus favorable qu’un rachat de prêt avec une autre banque, la renégociation se fait donc directement avec votre banque. Si la renégociation est acceptée, cela donne lieu à un aménagement du contrat et obligatoirement à une officialisation par un avenant au contrat immobilier initial (article L. 313-39 du Code de la consommation).

Pour un prêt à taux fixe, l’avenant comprend obligatoirement :

  • un échéancier des amortissements
  • le taux annuel effectif global et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.

Pour un prêt à taux variable, l’avenant comprend :

  • un échéancier détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé
  • le taux annuel effectif global et le coût du crédit, calculés sur la base des seuls frais et échéances à venir jusqu’à la date de révision du taux
  • les conditions et modes de variation du taux.

À savoir

  • L’accord de votre banque est signifié par une lettre (le cachet de la poste faisant foi), ou par tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur.
  • L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’avenant pour l’accepter ou le refuser.

Comment faire racheter son prêt par une autre banque ?

Il est possible de faire racheter votre prêt par un nouvel établissement financier.

Après la négociation effectuée avec la nouvelle banque et votre dossier complété, si l’accord est donné, cette dernière prend en charge directement la rédaction du nouveau contrat et le déblocage des fonds : c’est-à-dire qu’elle rachète le crédit à votre ancien établissement et fait démarrer les nouvelles mensualités.

À savoir

Généralement, lors d’un rachat de prêt, votre nouvelle banque vous demande de payer :

  • des indemnités de remboursement anticipé pour l’emprunt d’origine
  • des frais de dossiers et de garantie pour l’ouverture du nouveau crédit
  • par ailleurs, pour garantir le prêt, l’établissement financier peut vous imposer d’assurer votre crédit, de prendre une caution bancaire ou une hypothèque.

 

Vous souhaitez en savoir plus  Contactez-nous

Source : https://www.economie.gouv.fr

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Crédit immobilier : Les obligations d’information de la banque

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Depuis le 1er octobre 2016, la nouvelle directive européenne améliore l’information de l’emprunteur, pour mieux protéger ses intérêts.

Comment la banque évalue votre solvabilité de l’emprunteur ?

L’établissement prêteur doit fournir à l’emprunteur des informations personnalisées, afin de déterminer si le prêt souhaité correspond réellement à sa capacité financière.
Avant de faire une offre à un particulier, l’établissement prêteur doit informer l’emprunteur des conséquences de la prise d’un emprunt, notamment sur des risques de surendettement, vérifier sa solvabilité et ses capacités de remboursement.

Crédit immobilier

Le taux annuel effectif global (TAEG)

Le taux annuel effectif global (TAEG) doit être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que sur les offres de prêt. Il s’agit du taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement de crédit. Il permet à l’emprunteur d’évaluer le coût total de son crédit.
Ce taux d’intérêt ne peut pas être supérieur au « taux de l’usure », c’est-à-dire au taux maximal légal applicable fixé par la Banque de France. Ce taux comprend : le taux d’intérêt de base ; les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier) ; et éventuellement des primes d’assurance, lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l’établissement prêteur ainsi que les honoraires de courtage s’il est fait appel à un professionnel.

La fiche standardisée européenne (FISE)

Afin de permettre à l’emprunteur de comparer les offres de crédits disponibles, les organismes prêteurs doivent mettre à disposition du client l’ensemble des informations sur les produits proposés.
Une fiche standardisée européenne (FISE) mentionnant les principales caractéristiques du prêt envisagé doit être remise à l’emprunteur avec l’offre de crédit. La FISE résume les principales caractéristiques de l’offre de prêt.

Quel doit être le contenu de l’offre de prêt ?

L’établissement prêteur doit adresser gratuitement, et par écrit, à l’emprunteur et aux éventuelles cautions, une offre de prêt.
– Pour le prêt à taux fixe :
Sur l’offre de prêt, sont mentionnés notamment :
L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution ;
La nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel) ;
L’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison) ;
La date à laquelle les fonds seront disponibles ;
Le montant du crédit, son coût total et son taux ;
Les garanties exigées ;
Les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
L’information que l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix ;
Un échéancier des amortissements détaillant la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
– Pour le prêt à taux variable :
Sur l’offre de prêt, sont mentionnés notamment :
L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution ;
La nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel) ;
L’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison) ;
La date à laquelle les fonds seront disponibles ;
Un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;
Le montant du crédit, son coût total et son taux ;
Les garanties exigées ;
Les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
L’information que l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix ;
Une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt.

Quelles informations obligatoires doit fournir l’emprunteur ?

Afin de se voir accorder une offre de prêt, l’emprunteur doit fournir à l’établissement prêteur des informations exactes et complètes sur sa situation. Il doit notamment fournir les éléments et justificatifs nécessaires, dans les délais réglementaires indiqués par le prêteur.
Si ces informations ne sont pas communiquées, l’établissement prêteur ne pourra pas accorder le crédit.

Assurance emprunteur

L’établissement prêteur peut demander à son client de souscrire une assurance emprunteur. L’information sur le caractère obligatoire ou facultatif de l’assurance doit être précisé, dès l’offre préalable de crédit.
La banque peut proposer un contrat avec un assureur partenaire, mais l’emprunteur reste libre de s’adresser à l’assureur de son choix.
En application du code des assurances, si l’emprunteur souscrit une assurance, il doit communiquer à l’assureur un certain nombre d’informations indispensables sur son état de santé, via un questionnaire détaillé. Ces déclarations l’engagent.
Dans le cadre de la loi Hamon, l’emprunteur peut résilier l’assurance groupe souscrite auprès de la banque dans un délai de 12 à compter de la signature de l’offre de prêt.
La loi Sapin 2, confirmé par l’amendement Bourquin, prévoit en complément la possibilité de résilier annuellement le contrat d’assurance groupe de la banque à l’échéance anniversaire avec 2 mois de préavis.
La mise en œuvre est prévue pour le 1er janvier 2018.
Cependant, le 11 octobre dernier, le Conseil d’Etat a saisi, à la demande de la Fédération bancaire française (FBF), le Conseil constitutionnel pour contrôler la constitutionnalité de de l’amendement Bourquin.
Affaire à suivre …

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